房地产回落压顶，银行怎么办？

摘要 : 更加值得警惕的是，一些银行包括个别监管部门对地方融资平台贷款风险认识不足，以总体风险可控而盲目乐观、自我陶醉，低估地方政府的负债规模，高估地方政府的偿债能力，盲目提供融资。这是极其危险的。
近期监管部门告诫银行机构，地方政府融资平台债务风险总体可控，但同时也存在一定的风险隐患，其中之一为部分地方因地价、房价涨幅回落，偿债压力较大。
监管部门在此时告诫银行房地产回落压力增大可能带来的信贷风险是非常及时和必要的。商业银行一定要仔细聆听，一定要尽快梳理、调查摸底地方融资平台中涉及房地产贷款的风险状况。进行分类排队后，对于涉嫌风险较大的地方融资平台贷款要多策并举，迅速拿出化解风险的具体对策。
这次监管部门对银行的告诫重点在于地方融资平台中涉及银行贷款部分。根据去年审计署审计结果，在地方融资平台负债17.9万亿元中，大约有银行贷款10.1万亿元。地方政府融资平台贷款正逐步进入还债高峰期，约37.5% 的贷款在2013 年至2015 年内到期，即：今明两年到期地方融资平台贷款3.8万亿元。而地方融资平台债务包括贷款主要是以土地出让金收入为还款来源，即以土地为还款抵押的。地方政府性债务对土地出让收入的依赖程度较高。审计署报告显示，地方政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额占其负有偿还责任债务余额的37.23%。目前房价正在下跌，土地拍卖冷清，一些城市已经出现低价甚至流拍现象。已经直接威胁到地方融资平台贷款安全，平台贷风险已经显露出来。一些地方平台到期贷款开始玩起“拖字诀”，要么借新还旧，要么进行展期。这将把平台贷款的小风险拖成大风险，最终酿成大祸。
更加值得警惕的是，一些银行包括个别监管部门对地方融资平台贷款风险认识不足，以总体风险可控而盲目乐观、自我陶醉，低估地方政府的负债规模，高估地方政府的偿债能力，盲目提供融资。这是极其危险的。
除了地方融资平台贷款以外，地价房价下降对银行贷款安全造成威胁的还有几个方面：银行自身的房贷风险。央行最新数据显示，3月末，房产开发贷款余额3.78万亿元。地产开发贷款余额1.12万亿元。个人购房贷款余额10.29万亿元。保障性住房开发贷款余额7783亿元。四项合计，截止目前房地产贷款总额为15.97万亿元。这里面最大的风险在于房产开发贷的3.78万亿和地产开发贷的1.12万亿元，两项合计4.9万亿元。地价房价下降对这部分贷款安全构成直接危险。在10.29万亿元的个人购房贷款中风险点在于多套房的投资投机性贷款断供风险。
房地产信托以及信托产品兑付危机牵扯到银行资金的风险。有研究报告指出，2014年的到期信托量大约为5.3万亿元，较2013年增幅超过5成。海通证券此前报告称，2014年房地产信托到期量约为6335亿元。信托许多产品都与银行有着千丝万缕的联系。一些房地产信托产品就是银行为了逃避信贷监管政策而借道信托平台的，其本身就是银行的信贷资金。房地产下行直接对信托产品和银行信贷资金带来风险。同时，银行同业业务中的信托受益权返售业务，大多都进入到了房地产领域，这部分资金归根结底还是银行的。随着房价、地价走低，风险已经裸露出来。通过信托平台流向房地产的信贷资金是银行贷款风险点之一。
担保圈贷款风险已经成为银行贷款风险高发之一。其中包括房地产企业给担保或者其他企业给房地产企业担保的贷款。特别是一些没有实力的融资性担保公司给房企担保的贷款风险暴露较为严重。担保圈乱象已经使得银行贷款遭殃。
商业银行必须按照监管部门要求，控制信贷总量。在经济下行压力增大，房地产行业风险凸现情况下，要严把新增贷款准入标准，对平台贷款应该停止发放。立即对贷款风险进行摸底排查，落实平台贷款到期还款责任，落实担保等第二第三保证责任，落实具体还款日期等。有必要对风险较大的房地产贷款对象要求其增加抵押质押保证。
要对房地产贷款进行压力测试。划分房价下跌10%、30%、50%、60%等档次进行压力测试，看其房贷不良贷款上升的程度如何？击穿银行承受贷款风险的底线在哪里？科学设定房贷风险的“警戒线”。做好预警预测，以便未雨绸缪提前谋划对策。