专家：一二线城市房价会先于三四线城市崩盘

　　2013年的房价上涨可以用疯狂来形容。房价如脱缰野马般一路狂奔,国家统计局公布的数据显示,2013年9月以来,一线城市新建商品住宅价格的同比涨幅都超过了20%。统计数字反映的是平均情况,中等收入者在购房时的感受更为强烈,当购买一套住宅要比几个月前多付几十万,他们只能望洋兴叹、徒呼奈何。

　　俗话说,欲使其灭亡,必先使其疯狂。这句话在资本市场上屡试不爽,很多投资品都是一路高涨之后突然大幅下跌。中国的房价也不可能例外,经过2013年的疯狂之后,它已经出现了灭亡的迹象。房价的走势有很大可能在2014年发生逆转,甚至可能崩盘。

　　房价走势逆转的迹象之一是销售增长放缓,北京的住宅成交量更是大幅下跌。2013年,北京全市商品住宅销售面积为1363.7万平方米,同比下降8.1%。今年2月,北京二手住宅成交总量为5441套,环比下跌38%,同比下跌46.3%。显然,北京过高的房价抑制了需求。近几年,北京商品住宅的竣工面积持续高于销售面积,例如,2013年,住宅竣工面积为1692万平方米,而住宅销售面积为1363.7万平方米。也就是说,北京房地产市场实际已经出现了供过于求的情况,导致待售商品住宅面积年年增长,2012年为789.5万平方米,约为半年的销售量,如果继续增长,就会成为房价下跌的压力。

　　房价走势逆转的迹象之二是房价环比增长放缓。去年2月或3月,一线城市新建商品住宅价格环比涨幅高达3%,10月以后降到了1%以下,今年1月进一步下降至0.5%左右。如果环比涨幅维持在0.5%左右,全年房价涨幅只有6%左右。

　　目前的房价走势如逆水行舟,不进则退。当人们预期房价会快速上涨,刚性需求者才会急不可待地购房,为此不惜四处借钱凑齐首付;投机投资者才会追逐高价位,为此不惜借高利贷;开发商则捂盘惜售,不惜占用资金、承担高额利息支出。当房价上涨的速度放缓,人们的预期出现分歧,刚性需求者、投机投资者就会观望,销量就会下降;开发商占用的资金越来越多,当资金成本高于预期盈利时,他们就会降价以增加销量,加快资金回笼。现在很多开发商的资金成本超过10%。如果今年房价的预期涨幅只有6%左右,他们将不得不降价促销。杭州已经有楼盘这样做了。

　　所以,房价一旦涨幅下降,就会很快转变为下跌。2008年,房价走势本来已经进入了这样的节奏,但4万亿的经济刺激计划挽救了它。今年,将会再现开发商竞相降价的局面,如果没有救市措施,那就会一发而不可收拾,完全可能像温州房价那样跌跌不休。

　　现在,关于房价是上涨还是下跌的争论更趋激烈。有一些人是中间派,他们认为,房价走势会出现分歧,一二线城市会继续上涨,而三四线城市会下跌。他们是从住宅供给和需求的角度分析问题:三四线城市供过于求的状况更严重,所以下跌的压力更大。但是,目前房价的走势其实是由预期收益和资金成本决定的。维持一二线城市房价所需要的资金量远远大于三四线城市,因此,首先被资金成本压垮的,将是一二线城市的楼市。三四线城市的房价走势是以一二线城市为指向,在一二线城市房价下跌之后,人们对三四线城市房价的预期将发生改变,导致三四线城市楼市崩盘。