第六组　个人住房贷款业务之个人住房贷款的期限、额度、保证方式

贷款金额
贷款最高为所购（建造、大修）住房全部价款或评估价值（以低者为准）的80%。贷款利率按照中国人民银行和中国银行业监督管理委员会的相关利率政策执行。还款方式
贷款期限在一年以上的房屋贷款还款方式一般有等额本金还款和等额本息还款两种。
等额本息还款法是银行默认的还款方式，是指借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称为等额法。
　　其特点是每月还款的本息和一样，这种还款方式虽然容易做出预算，初期还款压力减小，但还款初期利息占每月还款的大部分，还款中本金比重逐步增加，利息比重逐步减少，从而达到相对的平衡。此种还款方式所还的利息高，但前期还款压力不大。这种还款方式适合一般的工薪族。
等额本息还款计算方式：
[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]
等额本金还款也是我们常见的还款方式之一，等额本金还款是借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额也逐月递减，因此又称递减法。
　　其特点是每月归还本金一样，利息则按贷款本金金额逐日计算，前期偿还款项较大，每月还款额逐渐减少。此种还款方式所还的利息低，但前期还款压力大。所以这种还款方式适合经济收入较好的家庭。
等额本金还款计算公式：
每月还款金额= （贷款本金/ 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率


贷款期限
按银行现行政策，个人住房贷款的最长期限为30年，且借款人年龄与贷款期限之和不得超过70年。两个（含）以上共同借款人借款的，可按照满足贷款条件中年龄较小的认定贷款期限。


个人住房贷款的担保方式

⒈抵押+保险。及借款人以所购房产的全部价值作为贷款的抵押物，并到房地产管理部门办理抵押登记手续。同时，抵押人应到贷款银行认可的保险公司办理抵押财产保险及贷款保证保险，并明确贷款银行为保险的第一受益人，保险期限不得低于贷款期限，投保金额；不得低于贷款的全部本息额，保险费由抵押人承担，抵押期间，保险单由贷款银行保管。


⒉抵押+阶段性保证。如果借款人要求贷款银行在办妥房地产抵押登记手续以及《房产权证》有银行受压之前发放贷款，则需由第三方提供阶段性连带责任保证，一般由房屋销售商根据与银行的协议提供这种保证。此外，资信好的非公益性视野单位法人也可以本单位职工提供保证。


⒊权利质押。指借款人依法将其所拥有的有价证券或人民币储蓄定期存单做为贷款质押物。其中人民币定期储蓄存单质押附有开户行的签定证明及免挂失证明。