房地产调控的“新机制”与“老办法”

　在北上广深4个城市调控升级后，年末的调控潮由一线城市向二线重点城市蔓延，近日南京出台宁八条，二套房贷首付比例提高到七成，此前，南昌、厦门等城市也陆续出台强化限购限贷的政策。

　　今年以来，人们对调控“新机制”讨论颇多，十分期待，但眼下却发现，此轮调控升级，各地仍围绕以往限购限贷等行政调控做文章，二套房贷首付作为调控升级的主要“武器”，其实仍来自2011年“新国八条”的授权——“人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。”而对于房产税，近日国税总局官员表示，无房产税试点扩大消息。

　　调控“新机制”似乎是千呼万唤不出来，在十八届三中全会通过的有关决定中，关于房地产调控也着墨甚少，对此，人们有各种分析和解读。笔者觉得，从近期各地仍通过加强限购限贷来升级调控的政策选择来看，以遏制投资投机性需求为重点的差别化信贷政策和限购政策仍在发挥作用，并未被决策层否定。房地产调控同样要“稳中求进”，不应把调控的“新机制”与“老办法”割裂开来，而应有机结合。因为，尽管很多人觉得以“遏制需求”和“行政调控”为特征的“老办法”效果不佳，但是，种种“新机制”同样存在不足。

　　比如“增供应”的办法。虽然增加供应也能改善住房供求，然而，大城市还有多少地？土地有限，而资金相对无限；土地不会流动，而资金可以流动。因此，仅靠增加住房供应，恐怕永远难以满足住房投资投机需求，现实中，房叔房姐们坐拥十几套、数十套房产的情况为这个判断作了很好的注解。

　　比如“降地价”的办法。“面粉贵于面包”的现实让很多人觉得，地价不降房价就难降，不过，“降地价”未必是“降房价”的充分条件。在市场火爆的时候，楼盘经常一天一个价甚至坐地起价，同样的拿地成本，为何房价不同？无非需求使然。将来即使降了地价，但如果投资需求依然旺盛，开发商真的会把地价节省的成本让利给购房人而不是用于增加自身利润吗？

　　又如“房产税”的办法。目前两地试点的房产税率在1%左右，将来哪怕税率定在10%，而根据最新统计数据，今年很多大城市的房价同比上涨已达20%，之前更是动辄年年翻倍，那么，房产税的利益机制能约束住炒房者吗？

　　再如“保障房”的办法。“以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求”的思路无疑是正确方向，保障房也必然能提升受益群众的幸福指数，但是，保障房究竟能在多大程度上缓解高房价问题，恐怕还取决于它的覆盖面。考虑到政府财力，恐怕相当时间内保障房仍主要面向“困难群众”，至于初入社会的大学生、职场白领等，买房还是要自食其力，而这些人，恰是眼下的“房奴”主力军。

　　一直以来，人们对以行政手段调控楼市存在一些异议，确实，市场经济中宏观调控应当尽量少用行政手段，不过，住房不完全是经济问题，而有公共产品性质，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。在我国经济社会发展中，历时最久、影响最大的行政管理手段恐怕就是户籍管理，在三中全会通过的决定中，尽管提出全面放开小城市、有序放开中等城市落户限制，但仍强调严格控制特大城市人口规模。这意味着，理想化的“迁徙自由”短时间内难以实现，行政化的户籍管理仍将留存，这无非是基于我国人口分布和资源分配不均衡的国情。如果说特大城市因为资源紧张而要严格控制人口，那么，特大城市的住房恐怕就是各种资源中最为紧张的，因此，不加限制地“敞开购买”无法也不应当实行。

　　考虑到收入分配差距和贫富分化的现状，如果完全取消限购，在特大城市，少部分有钱人可能占据好地段的大部分房子，并囤积居奇，对买房自住的其他群众形成绑架——要么高价接盘，要么去城郊买房。对于其他商品的炒作，普通人可以不参与，而住房则例外，投资投机性购房者捏住了刚需们的软肋——安家要买房，结婚要买房，不管炒得多高，照样得买，从这个意义上说，“丈母娘推高房价”的调侃并不准确，而应说是炒房人通过房子“挟丈母娘以令姑爷”。对这样的社会不公，目前除限购外，似乎还找不到理想办法。

　　“头痛医头、脚痛医脚”的调控固然不好，但如果既不医头、也不医脚，恐怕更不是办法；“摁住房价”固然只是治标，但“不管房价”并不代表治本。房地产调控新机制不应是无所作为，也不应是推倒重来，而要一方面坚持行之有效的“老办法”，另一方面创新思维开发“新办法”，稳定房价，理顺市场，让群众看到希望。